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¿Qué está pasando con la calidad de las nuevas construcciones en Uruguay? Informe

Los problemas generados por la construcción de edificios nuevos abrió el debate sobre la calidad de nuestras viviendas, que no tiene una explicación sencilla. Arquitectos, operadores, trabajadores y catedráticos lo cuentan en esta nota de Leticia Pérez.

14.08.2019 14:37

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2019-08-14T14:37:00
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El boom inmobiliario de los últimos años se vio acompañado también por quejas reiteradas por las fallas de construcción. El problema no es solo el tamaño de los ambientes o el grosor de las paredes, dos factores que suelen mencionarse cuando se habla de las construcciones de "antes" en comparación con las de "ahora", sino fallas puntuales que surgen al poco tiempo de la inauguración de las obras: humedades, desprendimiento o rotura de terminaciones, filtraciones y grietas en las paredes. Todo ello a pesar del encarecimiento de los inmuebles en los últimos quince años, ante la demanda creciente de viviendas.

¿Por qué sucede esto? No hay un solo motivo y hay más de una opinión al respecto, aunque el análisis de algunos cambios reglamentarios producidos en estos últimos tiempos puede aportar algunas pistas.

A principios de año se aprobaron cambios a la responsabilidad civil de arquitectos y constructores por las obras entregadas, acortando los plazos de garantía. Si bien se modernizó una norma creada hace 150 años -cuando se construía con piedra y argamasa- manteniendo el plazo de 10 para fallas que afecten la estructura, se acortaron los plazos de prescripción de las demandas, de 20 a 4 años. Y también los plazos de garantía por otras "fallas" o "patologías" que aunque no suponen riesgo de derrumbe (lo sustancial según el sentido común), generan sobrecostos y en muchos casos comprometen la habitabilidad de los edificios.

Cuán frecuentemente estos defectos se producen, es difícil de estimar, pero sucede y los problemas se manifiestan al poco tiempo de la entrega de las obras. ¿Qué relación tienen con las modificaciones aprobadas sobre el sistema de garantías? Parecen ser consecuencias evitables de un conjunto de transformaciones de la industria que tiende a diluir responsabilidades y justifica, para los arquitectos, un cambio en las reglas de juego.

Para muestra, basta un botón, o más bien muchos: los problemas generados por la construcción de edificios nuevos, inaugurados en los últimos años. Una lista detallada se enumera al final de esta nota.

Las nuevas reglas y su trasfondo

Los nuevos plazos de garantía (dos años para terminaciones y cinco por otras "fallas" o "patologías" que no afecten estabilidad) son más que suficientes para que los problemas salten, señalan los operadores. Y las viejas reglas no redundaban en una mejora de la calidad de la construcción, planteaba la Sociedad de Arquitectos (SAU) en el Parlamento, a fin de concretar un reclamo de al menos 20 años de la gremial. "Por el contrario, generan un repliegue de la oferta, a favor de las prestaciones a gran escala donde las consecuencias financieras de la responsabilidad se licúan" y también se "estimula la búsqueda de prácticas elusivas tendientes a mitigar los riesgos", excluyendo del circuito de prestaciones a los arquitectos de escala artesanal y a las microempresas.

En el fundamento de los cambios al régimen de responsabilidad decenal -el Código Civil y la Ley de Construcciones determinaba un plazo de 10 años para todas las fallas - se alude al impacto, sobre todo desde principios de siglo, de las tecnologías en el sector, con consecuencias sobre los materiales y los sistemas constructivos. Sin embargo, las tecnologías mejoraron los niveles de confort, precisaron las respuestas de la arquitectura, eliminaron ambigüedades y redujeron las chances de error. "Las empresas que viven de esto y cuidan la imagen hemos mejorado muchísimo", afirma González Conde, de la empresa constructora familiar del mismo nombre y vicepresidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción.

"Cuando empecé trabajando en 1996 empecé arreglando edificios y había muchos más problemas que ahora", asegura. Una membrana no se podía poner porque valía como un apartamento; ahora hay 30 tipos, las griferías son mucho más nobles, no hay más caños de hierro, que si no eran los ingleses se pudrían; las nuevas tecnologías eliminan fallas y mejoran las terminaciones, sostiene: "El muchacho de ahí está proyectando monocapa, tres en uno, elimina manos, no hay impronta del obrero, es una cosa que escupe una máquina, es perfecto".

Materialismo

Duilio Amándola, secretario político de la SAU, coincide y agrega: "Hay un universo más preciso y acotado de uso de los materiales. Cualquier producto viene con fecha de vencimiento y especificaciones muy precisas sobre las condiciones de ejecución y mantenimiento. Estos cambios obligan a los profesionales y al constructor a ceñirse a la normativa y hacer ensayos que antes no se hacían. Y esto no estaba reflejado en la legislación".

Sin embargo, varios arquitectos consultados señalan que los materiales no son los mismos, en principio es difícil que duren 10 años, y además es común que el inversor genere presiones para abaratar por ahí: el avance tecnológico impacta en los sistemas de gestión, y el peso del inversor es mucho más fuerte. "En las obras de gran porte el arquitecto muchas veces está en relación de dependencia y su situación es muy comprometida. Además dependés de varios subsistemas porque hay materiales que vienen industrializados y se acoplan a la obra, hay una parte sobre la que no tenés control, salís como garante del productor", señala Magdalena Bervejillo, docente de Legal de la Facultad de Arquitectura e integrante de la cooperativa Arquitectos de la Comunidad. El tema es muy complejo, agrega el arquitecto Fernando Flore. "Las empresas constructoras cuando cotizan todo lo que te puedan bajar te lo bajan y hay que ser muy específico en el detalle de las memorias porque más allá de las calidades el afán por cuidar los bolsillos puede dar lugar a errores", dice.

"Por otro lado la producción que tenemos, al no ser sistemática, los controles deben hacerse de una forma completamente distinta a cualquier proceso industrial; supervisar una fachada para que no entre agua requiere toda una metodología, muchas veces no se hacen algunos procedimientos", señala Amándola.

Pablo Pomi, arquitecto de Pani Construcciones, una empresa que trabaja exclusivamente con steel framing lo atribuye al apuro: "La empresa está presionando para apurar los plazos, en ese juego es donde empiezan a aparecer los problemas. O a veces hay cosas que no figuran adecuadamente en los planos, eso hace que en la ejecución se omita algo o queda a criterio del operario, lo que puede dar lugar a alguna interferencia en una instalación... las interferencias entre subcontratos traen problemas siempre".

Tanto González Conde como Amándola apuntan a la poca cultura de buen uso y mantenimiento edilicio para matizar una posible percepción de que las fallas constructivas es una realidad reciente. Y en el imaginario, sostiene el secretario de la SAU, sigue primando la casa como fuerte, que dura cien años. Es inviable por un tema de costos, pero además por funcionalidad. El edificio se adapta a la función y cuando no se adapta se desarma y se hace otra cosa. Un concepto subyacente a los nuevos sistemas constructivos que en combinación con los tradicionales se utilizan, por ejemplo, en el diseño de vivienda accesible y en vivienda social.

Uno de los exponentes de lo nuevo en materia de sistemas constructivos, aunque homologado en Uruguay desde hace 20 años, es el steel framing. Se está utilizando en el 90% de la construcción de barrios privados y se ha popularizado para ampliar viviendas, afirma Pomi. Permite construir casas hasta de tres pisos a la mitad del costo de una construcción tradicional, lo que resulta una ventaja comparativa ya sea como inversión o cuando se necesitan soluciones habitacionales con cierta urgencia, dice.

Bien hecho, promete niveles de confort incluso superiores a los que ofrece la construcción tradicional. Y facilita la reparación de instalaciones. No hay que picar, se corta con trincheta, y no es cartón. Son estructuras metálicas compuestas de perfiles livianos de acero galvanizado sobre la que se atornillan diferentes placas rigidizadoras y de aislación hídrica y térmica, hasta conformar un panel que se arma en la obra o se encarga a un taller. La estructura es quizás la mejor parte, señala el arquitecto. La pérdida de micronaje es mínima con el paso del tiempo y resiste el movimiento sísmico; eso sí, por los vientos, los anclajes a la cimentación deben ser los adecuados. "Requiere conocer el sistema, qué calibre y altura de sección del perfil de hierro usar para cada situación, pero es bastante simple de entender y hay cursos por todos lados; manteniendo ciertas conductas, no hay ningún problema", asegura.

El boom de la construcción, a pesar de los costos

Es difícil estimar la dimensión de errores constructivos, en principio para poder afirmar con certeza que aumentaron tras la introducción de tecnologías. Quizás el porcentaje es el mismo solo que la superficie construida es sensiblemente mayor, dice Amándola, que no obstante reconoce que tal vez también padecimos un desfasaje entre las tecnologías que llegan y el conocimiento de cómo usarlas. Lo cierto es que la construcción, sector especialmente sensible a los ciclos económicos - se expande por encima del PIB cuando la economía crece y viceversa-experimentó un boom luego de las crisis de principios de siglo. Entre 2003 y 2016, según datos del BPS, el número de empresas vinculadas a la construcción creció 155%. En esos años, unido a un crecimiento sostenido de la economía, el sector se expandió llegando a picos históricos entre 2012 y 2014.

Aún después, cuando el ritmo de crecimiento bajó y hoy hay quienes hablan de recesión, las perspectivas de inversión de los operadores privados siguen siendo buenas. "Estoy haciendo este bruto edificio, otro en el Centro y empiezo dos el año que viene, más chicos porque se ha enlentecido el ritmo de ventas, pero a mí no me gusta hablar de crisis, porque la vivimos en el 2002 y vimos lo que nos pasó: no había nada que hacer, estuvimos parados casi un año, nunca me pasó; ahora no me da el tiempo para hacer lo que tengo para hacer, hace tres años era peor", dice.

El sector sigue pujando a pesar de los costos, que no han parado de crecer. La ventaja del steel framing es la reducción, a la mitad, de los tiempos de ejecución y con ella del costo de la mano de obra, lo más caro de la ecuación. Sumado a esto y a pesar de la introducción de tecnologías se constata una baja en la productividad. Entre 1995 y 2016 la brecha es del 30%, que no se explica ni por falta de inversión en capital ni en innovación de los procesos productivos. indica un estudio del Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción. Una posible hipótesis, sugiere el documento, es que ante la necesidad de incorporar mano de obra en la etapa alta del ciclo económico las empresas recurrieron a trabajadores de menor calificación.

La pérdida de oficio y con ella la desaparición de la figura del capataz como el obrero más experiente dentro de la obra, y clave en la transmisión de conocimientos, se constata ya desde fines de los noventa, unido a un modelo de gestión caracterizado por la tercerización de las obras en varios subcontratos y la precarización de formas de empleo asociadas, como el trabajo a destajo, consigna el sociólogo Francisco Pucci en un estudio sobre la accidentalidad en las obras entre 1998 y 2002.

Trabajo "a producción" contra pago extra, señalan desde el Sunca, una modalidad que rompe con una organización del trabajo que entre otras cosas garantiza calidad y se aplica hoy cuando lo que se quiere es terminar rápido. Recurrir a mano de obra migrante o extranjera, traída especialmente para determinadas tareas, es otro de los mecanismos para bajar costos. El argumento es muchas veces que no hay mano de obra calificada en la plaza local, indica Héctor Abad, dirigente del gremio. "Cuando aparecen algunas empresas grandes, y hay vínculos con extranjeros, por ejemplo en los mandos medios, por ahí se cuelan este tipo de situaciones", dijo.

Con el boom de la construcción, apunta Gonzalez Conde, "se construyó infernalmente en Montevideo, en Punta del Este, vino gente de afuera, que hizo que mucha cosa se hiciera mal". "Contrataban un arquitecto, el tipo les hacía los planos, sacaban la final y después vos llamás a reclamar a un banco; eso se da, no quiere decir que necesariamente construyan mal", explicó. Pero nosotros lo vivimos, agrega. "Somos una empresa estable, somos los mismos desde hace muchos años, apareció gente que no era nada, el carpintero que no era carpintero, el albañil que no era albañil", asegura.

Lo que no cambia

Respecto a las garantías, para todo lo que no cubre el régimen de responsabilidad civil, rige la ley de relaciones de consumo, una norma que tiene 20 años y que en donde más se ha aplicado es en juicios de responsabilidad médica, señala el director de la Oficina de Defensa del Consumidor, Álvaro Fuentes. En estos casos un consentimiento informado puede hacer la diferencia más allá de la pericia técnica. Y la ley establece que el plazo de prescripción de las demandas es de cuatro años, lo que generó una situación de desigualdad con los arquitectos, explica el abogado.

Con el nuevo sistema se pueden exonerar de responsabilidad respecto a la elección de materiales siempre que esos no impliquen ruina de los edificios, y se incluye al empresario y al ingeniero como sujetos de responsabilidad. "Para el consumidor puede ser favorable porque la solvencia se reparte, hay más personas a quien demandar, por tanto mayores chances de cobrar la indemnización en caso de tener una sentencia favorable", dice Fuentes y apunta que los cambios ordenan una situación que hasta el momento y por la vía de los hechos era un tanto despareja.

Son pocos los casos que llegan a la Oficina de Defensa del Consumidor. Desde 2015 se contabilizan unas 25 consultas. Una de ellas, del último año, fue por el derrumbe de un balcón en un edificio de Ciudad de la Costa. Los propietarios acudieron a la oficina porque no daban con los responsables de la construcción para iniciar la demanda. "La empresa se declaró en quiebra, se ingresó el reclamo para ver si la sociedad anónima que vendió el edificio aporta los datos de quien es el arquitecto o el constructor responsable. Dicen que la que la que vendió es la misma constructora...cuando compras en pozo o sos primer dueño la información resulta bastante confusa, a veces las unidades se financian con diferentes inversores y se venden a través de distintas sociedades anónimas... lo que hacen es jugar con la falta de claridad y al consumidor se le pasan los plazos buscando la información", apunta.

Las empresas pueden desaparecer, nosotros no, dirán varios arquitectos consultados para esta nota. ¿Ha habido juicios por el tema? "Sí, pero no una cosa llamativa. La gente en general se resigna", sostiene Dora Szafir, exjueza y catedrática especializada en relaciones de consumo.

Para no asumir responsabilidades personales se forman sociedades anónimas o de responsabilidad limitada, que muchas veces tienen un patrimonio que no cubre nada, si siquiera tienen la maquinaria porque la arriendan, plantea. "Pero el derecho comercial las permite, están hechas para proteger el capital, para mí son la manera más fácil de estafar. Si se funde la sociedad, te quedarás con una sentencia favorable, para encuadrar", afirma. "Frente a la insolvencia el derecho no tiene soluciones".

¿Pierde garantías el consumidor tras los cambios aplicados? Un poco sí, dice. Y complejiza la interpretación de los casos, pero el nuevo sistema -que no es retroactivo, destaca como ventaja- se aggiorna a lo que se aplica desde hace años a nivel internacional.

Algunos casos de mala praxis

Un complejo de dos pisos con seis apartamentos en el Cordón, construido en base a una estructura en donde años antes había funcionado un colegio, se terminó de ocupar en 2013. Luego de dos años de haber finalizado la obra, que ya empezaba a manifestar fallas, se vendió la última unidad en 217.000 dólares. Quien compró se fue al poco tiempo, quizás por las mismas razones por las que desfilaron luego varios inquilinos: las humedades. Todo el edificio tiene este problema salvo las partes donde se hizo el reciclaje de la estructura original, que abarca un apartamento y medio.

El informe del arquitecto que hizo la inspección ocular señala humedad por falta de adaptaciones, por presión capilar ascendente, filtraciones por falta de aislación y colocación (sin sellar) de un tipo de baldosas, por instalación de sanitaria primaria, por impermeabilización inadecuada de la azotea, falta de desagües y terminaciones de albañilería. Además da cuenta de "revoques con sustentabilidad comprometida", contrapisos que no cumplen con la resistencia requerida, fisuras por mala fijación de mampostería y puertas de acceso no habilitadas para uso exterior.

Los propietarios iniciaron una demanda contra el arquitecto, en este caso también responsable de la constructora. Quien los representa señala que el problema de fondo requiere una inversión de importancia, y también que, tal vez por la gravedad o porque el profesional demandado "tiene un prontuario" de mala praxis, el caso es excepcional.

La escuela de Paso Carrasco se mudó a un nuevo edificio en 2016. Con la primera lluvia torrencial una de las paredes empezó a filtrar agua, cuenta la exdirectora. Las aberturas no abrían ni cerraban fluidamente y no se pudieron amurar pizarrones ni enclavar carteleras y otra clase de objetos que hacen a un salón de clase. Los salones no quedaron suficientemente espaciosos, teniendo en cuenta su función y pudiendo haberse hecho de otra manera, opinó la docente. La instalación eléctrica no resistió la potencia y el piso no se terminó, lo que hace que permanentemente circule polvo y se dificulte la limpieza. Además, hubo varias diferencias entre el proyecto original y la obra entregada, cuenta; entre ellas la colocación de un ascensor para niños con discapacidad, que no se concretó. La obra se paralizó en la mitad porque la empresa dio quiebra, reanudándose más tarde luego de ajustes en el presupuesto.

Una situación similar ocurrió en la escuela 268 de Malvín Alto, inaugurada en 2014: "No se podía clavar un clavo", por partes se llovía, y se empezaron a desprender los azulejos. Los patios no parecen haber sido diseñados teniendo en cuenta que desde 2005 la actividad física en la escuela es obligatoria, se colocaron grandes canteros y tachos de basura en la mitad, pero eso es "tema aparte", señalan algunos exdocentes.

A principios de junio, los habitantes de un edificio inaugurado en diciembre de 2017, en la ciudad de Rocha, denunciaban en Telenoche pisos levantados, grietas en las paredes y filtraciones de agua. La arquitecta que hizo el peritaje recomendó hacer a nuevo la membrana de la azotea. La empresa no aparece, decían los vecinos al periodista Gerardo Martínez.

Los apartamentos fueron adquiridos a través de un programa del Ministerio de Vivienda (Mvotma) para compra de vivienda nueva, bajo la modalidad de alquiler con opción a compra. Los primeros reclamos se hicieron al mes de la ocupación y la membrana de la azotea fue solo uno de los problemas, cuenta Marta Rocha, presidenta de la comisión de vecinos, a Montevideo Portal. Hay, también, filtraciones de agua por mala fijación de aberturas y caída de pisos hacia adentro. "Y todos los días están surgiendo cosas. Al principio la constructora se presentó y dijo que asumiría los arreglos, pero cuando el Ministerio empezó las intimaciones desapareció, vamos a ver qué pasa con esta nueva empresa", dijo.

Vencidos los plazos legales para que la constructora responda, el Mvotma abrió un llamado para hacer las reparaciones y las obras comenzaron el mes pasado. Durante año y medio los habitantes del edificio no pudieron iniciar ninguna reforma para paliar la situación que empeoraba con los días, porque corrían riesgo de perder la garantía, según les asesoraron. También que no les convenía iniciar ningún reclamo judicial hasta que legalmente pasaran de ser inquilinos a promitentes compradores. "Nosotros no nos vemos como inquilinos, esta es nuestra oportunidad de tener una casa propia", me explicó Rocha. Aunque emblemáticos, no son los únicos casos que se analizaron durante la realización de este informe.

Por Leticia Pérez