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Si hace algunos años alcanzaba con poner una propiedad en venta para recibir consultas rápidamente, hoy el escenario es otro. El mercado inmobiliario uruguayo mantiene un buen nivel de actividad, con ventas y alquileres estables y precios que continúan ajustándose de forma moderada, pero la mayor oferta disponible modificó el equilibrio entre compradores y vendedores. Quien busca una vivienda compara más, negocia con mayor firmeza y no duda en esperar si entiende que el precio no refleja el valor del inmueble.

“Ese comprador tiene muchas opciones y es mucho más exigente. Si la propiedad no cierra en su ecuación económica, puede esperar o buscar otra alternativa”, resume el presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, Matías Medina, en conversación con Montevideo Portal. Esa realidad, asegura, obliga a propietarios, desarrolladores e inmobiliarias a ser mucho más precisos a la hora de fijar valores y presentar los inmuebles.

La diferencia puede ser mínima. Incluso en una vivienda de 120.000 dólares, una operación puede frustrarse por apenas 2.000 dólares si las expectativas entre comprador y vendedor no logran encontrarse. “Si una propiedad está fuera de precio, aunque sea por un margen pequeño, puede pasar varios meses sin venderse”, advierte.

Cuando el precio acompaña al mercado, las operaciones mantienen un ritmo sostenido. Según la cámara, un alquiler suele concretarse entre 15 y 20 días después de ingresar a una inmobiliaria, mientras que una compraventa demanda entre 90 y 100 días en promedio. El problema aparece cuando una propiedad sale publicada con un valor superior al que realmente admite el mercado y comienza una sucesión de rebajas que, además de retrasar la venta, termina distorsionando las referencias de precios.

En ese contexto, los valores continúan mostrando una evolución moderada. Medina estima que los precios de venta aumentaron entre un 4,5% y un 5% respecto al año pasado, mientras que los alquileres crecieron alrededor de un 6% medidos en pesos. Aun así, siguen existiendo inversores que esperan oportunidades muy por debajo del precio de mercado. “Hay personas que hacen ofertas hasta un 12% inferiores y pueden esperar un año o más para cerrar una operación”, comenta.

Foto: Javier Noceti

Aunque los inversores continúan siendo protagonistas, no son quienes explican por sí solos el movimiento del mercado. Buena parte de las operaciones responde a cambios en el ciclo de vida de las familias: quienes venden para mudarse a una vivienda más grande porque crecieron los hijos, quienes hacen el camino inverso cuando el hogar se reduce o quienes encadenan una venta con una compra para no quedarse sin vivienda durante la transición.

En materia de inversión, los apartamentos de uno y dos dormitorios siguen siendo los preferidos. Según Medina, ofrecen una mayor estabilidad en los alquileres, con permanencias promedio cercanas a los dos años, frente a la rotación más alta que presentan los monoambientes. La mayor parte de esas compras se concentra en propiedades de entre 100.000 dólares y 160.000 dólares.

Las preferencias también empiezan a redibujar el mapa de Montevideo. Aguada y Bella Vista aparecen entre las zonas que más crecieron durante el último año gracias a una combinación de precios más accesibles, buena conectividad, cercanía a servicios y facultades y un importante potencial de desarrollo. Cordón sur, Parque Rodó, Parque Batlle, Tres Cruces y Centro siguen concentrando buena parte de la inversión en apartamentos, mientras que en Ciudad de la Costa la demanda continúa enfocándose en casas de dos o tres dormitorios con jardín y espacio para vehículos.

El ahorro, el gran desafío pendiente

Si bien el crédito hipotecario registra su quinto año consecutivo de crecimiento y ya participa en aproximadamente el 11% de las compraventas, Medina considera que el principal obstáculo para acceder a la vivienda no es la financiación, sino la capacidad de ahorro.

“Muchas personas consiguen que el banco les apruebe el crédito, pero no logran reunir el ahorro previo necesario para completar la compra”, explica. A su entender, el elevado costo de vida dificulta que las familias generen ese capital inicial, por lo que el acceso a la vivienda continúa siendo uno de los grandes desafíos del mercado.

Pese a ello, el panorama sigue siendo positivo. La actividad se mantiene, el crédito continúa creciendo y la demanda permanece firme. La diferencia es que, en un mercado con mayor oferta y compradores cada vez mejor informados, vender ya no depende solo de publicar una propiedad: depende, cada vez más, de ofrecer el precio correcto desde el primer día y entender qué busca un consumidor que hoy tiene mucho más margen para elegir.

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