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La primera pregunta antes de invertir en un proyecto inmobiliario no debería ser cuánto cuesta ni en qué barrio está ubicado. Para Carolyn Teitelbaum, cofundadora de MAN, el punto de partida es otro: definir qué se espera obtener de esa inversión. La respuesta no solo determinará el tipo de proyecto más conveniente, sino también el momento para ingresar y el retorno esperado.

“Hay bastante confusión. Una cosa es invertir para que el dinero no pierda valor, otra es comprar un apartamento en pozo para alquilarlo después y otra muy distinta es entrar como inversor de un proyecto desde sus comienzos”, explica en conversación con Montevideo Portal.

A partir de ese objetivo aparecen distintos perfiles. “Hay gente que compra en pozo, obtiene ese margen cuando la obra termina y luego alquila. Otros prefieren entrar desde el inicio del proyecto y después vender las unidades o conservarlas para generar una renta”, señala. En este último caso, agrega que la ganancia surge de la plusvalía entre el valor de entrada y el valor de la unidad ya finalizada, y que esa diferencia varía según la zona y las características del desarrollo.

Uno de los errores más frecuentes, a juicio de Teitelbaum, es asumir que las zonas con mayor demanda del momento son necesariamente las mejores oportunidades de inversión.

“A diferencia de muchos asesores inmobiliarios, yo justamente creo que es al revés. Hay que fijarse cuáles son las zonas que, según las estadísticas y las proyecciones, van a estar en auge en los próximos años”, sostiene.

La especialista explica que invertir cuando un barrio ya alcanzó su pico de desarrollo puede dejar menos margen de valorización que apostar por zonas cercanas que todavía están en crecimiento. “Uno acompaña toda la valorización de la zona y puede salir al mercado cuando está en la cresta de la ola”, resume.

Como ejemplo, menciona barrios que ya vivieron un fuerte auge inmobiliario como Cordón Sur y La Blanqueada, y otros que comienzan a consolidarse gracias a su conectividad, cercanía con centros de estudio y nuevos desarrollos, como el caso de Cordón Norte. 

Imagen creada con IA

También recomienda prestar atención a la calidad constructiva. “No es lo mismo una construcción tradicional que otros métodos más rápidos y económicos. A veces uno paga un poco más, pero obtiene una calidad mucho mayor. Lo barato, a veces, sale caro”, afirma.

Aclara, además, que ese aspecto cobra aún más importancia cuando el inmueble está pensado para mantenerse durante varios años o para evitar futuros gastos de mantenimiento y reclamos de los inquilinos.

Comparar valores entre proyectos similares es otro paso importante, aunque no debería ser el único criterio al momento de decidir. Según Teitelbaum, quienes trabajan en el sector cuentan con herramientas para analizar precios según ubicación, metraje y características de cada unidad, pero cualquier comprador puede construir una referencia recorriendo la oferta disponible y comparando proyectos similares.  

Otro factor que suele pasar desapercibido es analizar con cuántos inmuebles similares habrá que competir una vez que el edificio esté terminado.

Teitelbaum advierte que algunos desarrollos están pensados casi exclusivamente para inversores y concentran decenas de apartamentos con características muy parecidas. Cuando la obra finaliza, muchos propietarios salen a ofrecer sus unidades al mismo tiempo.

“Pensaste que lo ibas a alquilar enseguida, pero terminás compitiendo con 30 apartamentos iguales. Ahí muchas veces la competencia pasa a ser por precio”, explica.

A eso se suma que quien alquila no solo evalúa el valor mensual, sino también los gastos comunes, las garantías, los honorarios inmobiliarios y otros costos asociados. 

Ante la saturación del mercado, Teitelbaum sostiene que el verdadero valor del asesoramiento no está en mostrar la mayor cantidad de proyectos disponibles, sino en ayudar al inversor a identificar cuál responde mejor a sus necesidades.

“Todos tenemos acceso prácticamente a los mismos proyectos. La diferencia está en entender qué problema quiere resolver el cliente y reducir las opciones a dos o tres que realmente se ajusten a lo que busca”, concluye.

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