Opinión | ¿Vivienda asequible en el corazón de la ciudad?

Escribe Christian Di Candia

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Christian Di Candia

Christian Di Candia, de 44 años, es actualmente subsecretario del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT). Anteriormente fue intendente de Montevideo (2019-2020) y prosecretario de la Intendencia (2015-2019), consolidando una amplia trayectoria en la gestión pública. También ocupó cargos de liderazgo como presidente del Congreso de Intendentes y vicepresidente de Mercociudades y de Ciudades y Gobiernos Locales Unidos (CGLU).

Durante los 15 años de gobierno frenteamplista revertimos y mejoramos una infinidad de situaciones complejas en el Uruguay. El FA cambió al país. Pero ni nosotros, ni el gobierno siguiente, logramos modificar algo que un viaje en ómnibus por las zonas centrales de Montevideo muestra con una elocuencia que ningún informe puede igualar: edificios con las persianas bajas y rotas, ventanas ciegas con bloques, muchas fachadas que acumulan años sin voces adentro. A pocas cuadras, familias que pagan alquileres que consumen gran parte de su ingreso. Jóvenes que trabajan, estudian, aportan al sistema, y no encuentran la manera de acceder a una vivienda que puedan sostener. Esa distancia no es únicamente una fatalidad del mercado. Es el resultado acumulado de la presión del mercado pero también y muy enfáticamente de decisiones políticas, o de la ausencia de ellas. Y es hora de que el Estado actúe con más claridad.

Sostengo con mucha convicción que una vivienda vacía en un contexto de déficit habitacional es una gran injusticia. Y es, además de una emergencia, evidencia de política y de políticas que fracasaron. El suelo es un bien finito. La ciudad no puede crecer indefinidamente hacia la periferia sin pagar un costo enorme en segregación, en tiempos de traslado, en infraestructura duplicada, en comunidades que se fragmentan. Cuando esas realidades conviven no estamos ante un equilibrio de mercado inevitable. Estamos ante la consecuencia de haber permitido que la lógica financiera organice en soledad lo que debería ser una decisión colectiva: quién vive dónde, cómo y en qué condiciones.

El Parlamento dio un paso importante al votar la Ley de Inmuebles con Deuda Compensable —popularmente Ley de Viviendas Vacías—, una herramienta que el Estado necesitaba para actuar mejor sobre ese stock de inmuebles improductivos que conviven con la urgencia habitacional de miles de familias. Son 97.000 las viviendas completamente vacías que registró el Censo 2023 en Uruguay —sin estar en alquiler, ni en venta, ni ser segunda residencia—, el doble que en el censo anterior. No es un fenómeno coyuntural: es estructural. Desde la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial ya estamos trabajando también en un laboratorio urbano para identificar y relevar viviendas vacías en ciudades del interior —Minas y Paso de los Toros son los primeros pilotos— porque este problema no es solo montevideano. Es nacional.

Esta política de redensificación de áreas centrales que estamos construyendo desde el MVOT es una respuesta concreta a ese diagnóstico. El Plan Piloto en Ciudad Vieja es parte de una estrategia mayor. Hay inmuebles en desuso que pertenecen al Estado —al MVOT, al Ministerio de Defensa, al Ministerio de Educación y Cultura, a la ANV, al MEF— que llevan años sin cumplir ninguna función social, pero son patrimonio de todos. Y pueden convertirse, con decisión política y coordinación interinstitucional, en viviendas para familias que hoy no tienen acceso a un techo en el corazón de la ciudad. El objetivo en estos próximos años es que cerca de mil familias elijan Ciudad Vieja para vivir. No nos engañamos, va a llevar tiempo, pero lo urgente era empezar.

¿Pero para quién es esta política? Para quienes llevan demasiado tiempo “atrapados en el medio”: demasiada capacidad económica para acceder a los programas de emergencia habitacional pero demasiado poca para competir en el mercado privado que el negocio inmobiliario diseñó para inversores. Son trabajadores formales, asalariados, monotributistas, pequeños comerciantes, profesionales jóvenes. ¿Tienen ingresos? Sí. ¿Pueden sostener una cuota mensual? También, y de hecho lo hacen. Pero el precio de entrada a la vivienda y la diferencia entre ingresos por salarios y los precios del mercado los dejó afuera, y el sistema no ha diseñado para ellos aún mecanismos contundentes. Esta política sí lo hace. Y lo hace apilando herramientas que pueden funcionar muy bien juntas, en lugar de operar en compartimentos estancos: el suelo es público, así que no hay que comprarlo; la inversión privada entra en condiciones reguladas que protegen el interés general; la Intendencia de Montevideo exonera la contribución por diez años a las viviendas y la tasa mercantil para los comercios en la zona; el MVOT fija un tope de precio de venta que asegura que estas unidades sean más accesibles a la ciudadanía y no terminen en el circuito especulativo; el Banco Hipotecario financia hasta el 95% del valor en 25 años; y el Plan Entre Todos del MVOT puede subsidiar hasta un 30% de esa cuota mensual a quienes no puedan con toda la cuota. Esta cadena que hemos construído no es un detalle técnico: es una arquitectura política diseñada para que, quien hoy no puede acceder a una vivienda digna en las áreas centrales de la ciudad, pueda hacerlo. El derecho a la vivienda deja de ser una declaración y se convierte en una llave concreta.

Pero esto es solo una primera etapa. Sería deshonesto presentarla como la solución completa, porque hay otras familias que no tienen vivienda propia y que tampoco califican para el crédito hipotecario clásico: podrían sostener un pago mensual, pero acumularon deudas en el camino y por esa, u otras razones, el sistema bancario formal no las reconoce como sujetos de crédito. Para ellas hace falta potenciar instrumentos. Esto no es una promesa en el vacío: en 2025 el MVOT ya dio respuesta a 350 familias en el interior del país a través del FONAVI, con préstamos para compra de vivienda usada y subsidio en la cuota, a familias que no eran sujetos de crédito en los términos convencionales, pero que podían sostener un compromiso mensual. Ese camino existe, y estamos trabajando para ampliarlo con nuevas iniciativas, porque el Estado no puede desentenderse de quien no tiene vivienda, pero no puede endeudarse en los términos que el mercado exige. Hay que apelar a los instrumentos que hemos construido y al mismo tiempo ser capaces de pensar fuera de la caja con audacia y potencia para generar otros, con la creatividad que ha caracterizado a la izquierda en los gobiernos y de quien tiene que operar además en un contexto de restricción y cuidado del gasto.

Esta política no la construimos en soledad. La coordinación con la Intendencia de Montevideo ha sido determinante desde el primer momento. La articulación con los organismos de patrimonio, con el Ministerio del Interior, el Ministerio de Defensa Nacional, el Ministerio de Desarrollo Social, el Ministerio de Educación y Cultura, el Ministerio de Turismo, y con el empresariado que ya está evaluando algunos de los padrones para invertir, demuestra que esto camina a ser una política de Estado, no una iniciativa sectorial. Y tiene que leerse también en clave metropolitana: no tiene sentido poblar las áreas centrales si no se invierte al mismo tiempo en la movilidad que conecte esas viviendas con el resto de la ciudad. Vivienda y transporte son partes del mismo derecho. La ciudad integrada no se construye solo con unidades habitacionales: se construye con decisiones coordinadas en todos los niveles de gobierno.

Lo que estamos haciendo en Ciudad Vieja es un plan piloto. Pero es también una demostración política de algo que a veces parece olvidado: que cuando el Estado decide que el suelo público tiene que servir a quienes más lo necesitan, cuando coordina sus instrumentos y cuando convoca al sector privado en condiciones que protegen el interés general, es posible generar vivienda asequible en el corazón de la ciudad. Eso importa en sí mismo, porque en política nada convence más que los resultados visibles. Y porque demuestra, una vez más, que la vivienda es un derecho. Que el suelo tiene una función social. Y que el Estado tiene la responsabilidad —y la capacidad— de hacer que esas afirmaciones se traduzcan en llaves concretas para familias concretas.

En eso estamos, y no vamos a parar.