Opinión | Lo que tenés que saber antes de sacar una hipoteca en Uruguay

Escribe Agustín Ortas

VER PERFIL DEL AUTOR

CFA Society Uruguay

CFA Society Uruguay reúne a profesionales uruguayos de la inversión comprometidos con promover la ética, la educación financiera y la excelencia profesional en beneficio de la sociedad.

Por Agustín Ortas, CFA*

La decisión financiera más grande de una vida se toma una sola vez, sin práctica previa y casi siempre en el orden equivocado: primero nos enamoramos de la casa, después firmamos la seña y recién al final nos sentamos a ver cómo la vamos a pagar. Ahí se firma un contrato a 25 años escrito en un idioma que nadie enseña.

En Uruguay apenas una de cada diez compraventas se hace con crédito: la inserción del crédito hipotecario es muy baja. Desde CFA Society Uruguay queremos ayudar a quienes están pensando en comprar su vivienda a tomar mejores decisiones.

La cuota no baja la deuda como uno cree

Las hipotecas uruguayas usan el sistema de amortización francés: la cuota es siempre la misma, pero al principio casi todo son intereses. En un crédito de USD 160.000 en UI a veinticinco años, dos tercios de la primera cuota son intereses y cargos. La consecuencia sorprende a mucha gente: después de cinco años pagando religiosamente todavía se debe el 87 % del capital. Cada peso adelantado temprano vale muchísimo más que uno del final.

El número del simulador no es el costo final

Uno entra al simulador y ve 3,75 %. Es verdad, y es incompleto. Por afuera de la tasa se cobran el seguro de vida —el grande, del orden del 1,20 % anual sobre el saldo—, el de incendio y dos tasas regulatorias iguales en todos los bancos. Con todo adentro, ese 3,75% ya es un 5,5 %.

Esto es así por norma: el artículo 14 de la ley 18.212 deja las primas de los seguros fuera del cálculo de la tasa. La tasa publicada es correcta; simplemente mide una parte del costo. Armar el número completo es, por ahora, una cuenta que conviene hacer en casa.

Y ese 5,5 % es una tasa real. Si se le suma cuánto subió la UI en los últimos tres años —4,6 % anual—, ese crédito pasaría a costar cerca de 10 % anual en pesos. No significa que sea caro: significa que está medido en pesos. La comparación correcta no es contra cero, es contra cuánto sube el sueldo.

¿En dólares o en UI?

Como la UI acompaña a la inflación, es razonable preguntarse si no conviene el crédito en dólares. Para quien cobra en pesos, en general no: el sueldo se ajusta por salarios, y una deuda en dólares expone el presupuesto al tipo de cambio. Entre 2001 y 2003 la cuota de un crédito en dólares se multiplicó por 1,94 medida en sueldos; la de uno en UI, por 1,23. Además, en dólares los intereses no están exentos de IVA: una tasa de 7,50 % es, en los hechos, 9,15 %.

El plazo y los anticipos

Alargar el plazo baja la cuota poco y encarece mucho. Sobre el mismo crédito:

La cuota baja un diez por ciento y el costo total sube más de veintisiete mil dólares.

“Lo saco largo y después lo pago antes” es el plan de casi todos, pero esa salida está a medio cerrar: el artículo 15 de la ley 18.574 reconoce el derecho a cancelar anticipadamente recién transcurridos cinco años, y prevé además un cargo por “pérdida por reinversión” que no tiene una metodología reglamentada. Antes de ese plazo, depende de lo que diga cada contrato.

Y conviene reservar aparte cerca de un 10 % del precio para el día de la escritura —impuestos, honorarios notariales, certificados y comisión inmobiliaria—: sobre una casa de US$ 200.000 son casi veinte mil dólares que no aparecen en el simulador.

Pedí el contrato de adhesión

Si hay que quedarse con una sola cosa, es ésta. El Banco Central lo garantiza como un derecho: impreso, antes de firmar, sin costo y sin obligación de contratar. Es el único documento donde aparecen juntos la tasa, los seguros, las comisiones y las cláusulas de cancelación, y sólo pueden cobrarse los conceptos que figuran ahí.

Se lo puede leer en casa y llevarlo a otro banco para comparar lo mismo contra lo mismo. La compra más grande de una vida no se decide por comodidad. Preguntar es gratis; no preguntar puede salir decenas de miles de dólares.

* Agustín Ortas es asesor fiduciario en Nantas y profesor de Finanzas en la Universidad de Montevideo. Participa del ciclo de CFA Society Uruguay en Radio Carve.